Por Stiven Allan · Publicado em · Atualizado em · sobre o autor e política editorial
Fontes: Sistemas e taxas das construtoras terceiras (Corbetta, Locks, Giassi, Perego) informados pelas próprias construtoras e sujeitos a alteração — confirme diretamente antes de decidir · FGTS: Caixa Econômica Federal · IOF em crédito habitacional: Decreto-Lei 2.407/1988
O que é o financiamento direto com a construtora?
No financiamento direto, a negociação ocorre diretamente com a construtora, sem depender de financiamento bancário. A construtora poderá realizar análise cadastral e de capacidade de pagamento conforme suas políticas. No modelo padrão da Construtora Fontana, a entrada corresponde a 20% do valor do imóvel, paga no ato da assinatura do contrato. O saldo é dividido em até 72 parcelas mensais e até 6 reforços anuais, sendo que cada reforço equivale a 5 vezes o valor da parcela mensal. Condições, aprovação, entrada, parcelas, índices e prazos variam por empreendimento e tabela vigente.
Durante a obra, as parcelas são corrigidas mensalmente pelo CUB/SC (Custo Unitário Básico do Sinduscon-SC). Após a entrega das chaves, o saldo remanescente pode ser financiado diretamente com a construtora, corrigido por IGPM + 0,75% a.m., em prazos de até 180 ou 240 meses, conforme o empreendimento.
O que é o financiamento bancário tradicional?
No financiamento bancário, o banco analisa a renda e o historico de crédito do comprador antes de aprovar o contrato. O cálculo das parcelas segue sistemas de juros compostos, geralmente pelas tabelas Price ou SAC. O uso do FGTS para composição da entrada ou amortização do saldo devedor pode ser possível no financiamento bancário, sujeito às regras vigentes, à elegibilidade do comprador, do imóvel e à aprovação da instituição financeira.
Os custos, seguros e tarifas variam conforme a modalidade, a instituição e o contrato. Compare o Custo Efetivo Total (CET) e confirme cada item na minuta contratual antes de decidir.
Três sistemas de cálculo: SPC-JS, Price e SAC
As construtoras da região Sul de Santa Catarina utilizam sistemas diferentes para calcular as parcelas dos seus planos de pagamento. Conhecer a diferença ajuda a comparar propostas de forma justa:
- SPC-JS (Sistema de Parcelas Constantes a Juros Simples): usado pela Construtora Fontana, pela Corbetta e pela Locks, com taxa de referência de 0,75% ao mês. Os juros incidem sobre o valor original, sem compor sobre parcelas ja pagas.
- Price (juros compostos): sistema usado pela Giassi, com taxa de 9,5% ao ano. A prestação é constante, mas os juros incidem de forma composta sobre o saldo devedor.
- Price/SAC: a Perego trabalha com os sistemas tradicionais Price e SAC, ambos baseados em juros compostos, comuns também no financiamento bancário.
Comparando os presets das construtoras da região
| Construtora | Sistema | Taxa de referência |
|---|---|---|
| Fontana | SPC-JS (juros simples) | 0,75% a.m. |
| Corbetta | SPC-JS (juros simples), modelo split | 0,75% a.m. |
| Locks | SPC-JS (juros simples), identico a Fontana | 0,75% a.m. |
| Giassi | Price (juros compostos) | 9,5% a.a. |
| Perego | Price/SAC | 0,75% a.m. |
Na Corbetta, o modelo split direciona aproximadamente 71,5% do saldo para as parcelas mensais e o restante para os reforços anuais, cada trilha amortizada pelo seu próprio fator de valor presente. Ja na Fontana e na Locks, o reforço anual equivale sempre a 5 vezes o valor da parcela mensal, calculado sobre o saldo total do plano.
Vantagens e atenções de cada modelo
Financiamento Direto
- Sem financiamento bancário — a construtora faz sua própria análise cadastral e de capacidade de pagamento
- Custos e encargos variam por contrato — confirme cada item na minuta antes de assinar
- Negociação direta com a construtora
- Parcelas corrigidas pelo CUB/SC podem subir mês a mês
- Não há uso de FGTS durante a obra
Financiamento Bancário
- Uso do FGTS na entrada ou amortização pode ser possível, sujeito às regras vigentes e à aprovação da instituição financeira
- Taxas contratuais fixas (Price/SAC), sem correção pelo CUB
- Exige aprovação de crédito e comprovação de renda
- Custos e encargos variam por contrato e instituição — confirme cada item na minuta antes de assinar
- Juros compostos podem elevar o custo total conforme o prazo
Qual modelo escolher?
A escolha depende do perfil do comprador. Quem busca agilidade ou prefere não depender de um banco tende a considerar o financiamento direto durante a obra, como o modelo praticado pela Fontana, Corbetta e Locks — sempre sujeito à análise cadastral da construtora. Quem ja tem FGTS disponível e prefere uma taxa contratual fixa pode considerar o financiamento bancário, seja no momento da compra ou após a entrega das chaves, quando o saldo remanescente do financiamento direto também pode ser substituido por um financiamento bancário convencional.
Empreendimentos como o Bellante Residencial, com plano de 2 reforços anuais e 60 parcelas mensais, o Thiene Residencial, com entrada reduzida de 10%, e o Pavia Residencial, ja pronto e com entrada de 15%, mostram como as condições variam conforme o estagio e o plano de cada lancamento. Fale com Stiven Allan, CRECI 60.275, para simular o cenário mais adequado ao seu perfil.
Vale reforcar que a escolha do sistema de cálculo também influência o planejamento financeiro ao longo do contrato. No SPC-JS (juros simples), usado por Fontana, Corbetta e Locks, o crescimento da divida e mais previsível porque os juros não incidem sobre juros ja pagos. Ja nos sistemas Price e SAC, usados pela Giassi e pela Perego, o cálculo por juros compostos pode gerar um custo total diferente dependendo do prazo contratado, o que reforca a importância de comparar simulações completas antes de assinar qualquer contrato, seja com a construtora ou com um banco.
Veja também: Financiamento Direto com a Construtora e CUB/SC e Correção de Parcelas.
Entrada, parcelas, reforços, índice de correção, prazos e demais condições variam por empreendimento, por construtora e pela tabela vigente. A construtora poderá realizar análise cadastral e de capacidade de pagamento conforme suas políticas — a aprovação não é automática. Confirme sempre as condições atualizadas antes de decidir.
Perguntas frequentes
Qual a diferença entre juros simples e juros compostos no financiamento de imóveis?+
No sistema de juros simples (SPC-JS), usado por Fontana, Corbetta e Locks, os juros incidem apenas sobre o valor original em cada parcela. No sistema de juros compostos, usado nas tabelas Price e SAC, os juros incidem também sobre os juros ja acumulados ao longo do tempo.
Posso usar FGTS no financiamento direto com a construtora?+
Durante a obra, o financiamento direto com a Fontana não usa FGTS. No financiamento bancário, o uso do FGTS para compor a entrada ou amortizar o saldo devedor pode ser possível, sujeito às regras vigentes, à elegibilidade do comprador, do imóvel e à aprovação da instituição financeira — consulte a Caixa Econômica Federal ou o agente operador.
Qual sistema de cálculo a Construtora Fontana utiliza?+
A Fontana utiliza o SPC-JS (Sistema de Parcelas Constantes a Juros Simples), com taxa de referência de 0,75% ao mês, o mesmo sistema usado pela Corbetta e pela Locks.
Como funciona o modelo split da Corbetta?+
No modelo split da Corbetta, o saldo é dividido entre duas trilhas de amortização com proporção fixa: aproximadamente 71,5% do saldo é direcionado as parcelas mensais e o restante aos reforços anuais, cada trilha calculada pelo seu próprio fator de valor presente.
Qual taxa de juros a Giassi utiliza?+
A Giassi trabalha com o sistema Price (juros compostos), a uma taxa de 9,5% ao ano, diferente do sistema de juros simples usado por Fontana, Corbetta e Locks.
Simule os dois cenários
Compare o financiamento direto e o bancário para o empreendimento da sua escolha. Stiven Allan, CRECI 60.275.