O que e o financiamento direto com a construtora?
No financiamento direto, o comprador paga o imovel diretamente a construtora, sem passar por banco e sem analise de credito ou de renda. No modelo padrao da Construtora Fontana, a entrada corresponde a 20% do valor do imovel, paga no ato da assinatura do contrato. O saldo e dividido em ate 72 parcelas mensais e ate 6 reforcos anuais, sendo que cada reforco equivale a 5 vezes o valor da parcela mensal.
Durante a obra, as parcelas sao corrigidas mensalmente pelo CUB/SC (Custo Unitario Basico do Sinduscon-SC). Apos a entrega das chaves, o saldo remanescente pode ser financiado diretamente com a construtora, corrigido por IGPM + 0,75% a.m., em prazos de ate 180 ou 240 meses, conforme o empreendimento.
O que e o financiamento bancario tradicional?
No financiamento bancario, o banco analisa a renda e o historico de credito do comprador antes de aprovar o contrato. O calculo das parcelas segue sistemas de juros compostos, geralmente pelas tabelas Price ou SAC. Diferente do financiamento direto, o financiamento bancario permite o uso do FGTS para composicao da entrada ou amortizacao do saldo devedor.
Por outro lado, o financiamento bancario envolve custos que nao existem no financiamento direto com a construtora, como IOF, tarifa de abertura de credito e, em muitos casos, seguro obrigatorio embutido na prestacao mensal.
Tres sistemas de calculo: SPC-JS, Price e SAC
As construtoras da regiao Sul de Santa Catarina utilizam sistemas diferentes para calcular as parcelas dos seus planos de pagamento. Conhecer a diferenca ajuda a comparar propostas de forma justa:
- SPC-JS (Sistema de Parcelas Constantes a Juros Simples): usado pela Construtora Fontana, pela Corbetta e pela Locks, com taxa de referencia de 0,75% ao mes. Os juros incidem sobre o valor original, sem compor sobre parcelas ja pagas.
- Price (juros compostos): sistema usado pela Giassi, com taxa de 9,5% ao ano. A prestacao e constante, mas os juros incidem de forma composta sobre o saldo devedor.
- Price/SAC: a Perego trabalha com os sistemas tradicionais Price e SAC, ambos baseados em juros compostos, comuns tambem no financiamento bancario.
Comparando os presets das construtoras da regiao
| Construtora | Sistema | Taxa de referencia |
|---|---|---|
| Fontana | SPC-JS (juros simples) | 0,75% a.m. |
| Corbetta | SPC-JS (juros simples), modelo split | 0,75% a.m. |
| Locks | SPC-JS (juros simples), identico a Fontana | 0,75% a.m. |
| Giassi | Price (juros compostos) | 9,5% a.a. |
| Perego | Price/SAC | 0,75% a.m. |
Na Corbetta, o modelo split direciona aproximadamente 71,5% do saldo para as parcelas mensais e o restante para os reforcos anuais, cada trilha amortizada pelo seu proprio fator de valor presente. Ja na Fontana e na Locks, o reforco anual equivale sempre a 5 vezes o valor da parcela mensal, calculado sobre o saldo total do plano.
Vantagens e atencoes de cada modelo
Financiamento Direto
- Sem aprovacao bancaria nem analise de renda
- Sem IOF e sem tarifa de abertura de credito
- Negociacao direta com a construtora
- Parcelas corrigidas pelo CUB/SC podem subir mes a mes
- Nao ha uso de FGTS durante a obra
Financiamento Bancario
- Permite uso do FGTS na entrada ou amortizacao
- Taxas contratuais fixas (Price/SAC), sem correcao pelo CUB
- Exige aprovacao de credito e comprovacao de renda
- Incide IOF, tarifas e, em muitos casos, seguro obrigatorio
- Juros compostos podem elevar o custo total conforme o prazo
Qual modelo escolher?
A escolha depende do perfil do comprador. Quem ainda nao tem aprovacao bancaria ou busca agilidade tende a se beneficiar do financiamento direto durante a obra, como o modelo praticado pela Fontana, Corbetta e Locks. Quem ja tem FGTS disponivel e prefere uma taxa contratual fixa pode considerar o financiamento bancario, seja no momento da compra ou apos a entrega das chaves, quando o saldo remanescente do financiamento direto tambem pode ser substituido por um financiamento bancario convencional.
Empreendimentos como o Bellante Residencial, com plano de 2 reforcos anuais e 60 parcelas mensais, o Thiene Residencial, com entrada reduzida de 10%, e o Pavia Residencial, ja pronto e com entrada de 15%, mostram como as condicoes variam conforme o estagio e o plano de cada lancamento. Fale com Stiven Allan, CRECI 60.275, para simular o cenario mais adequado ao seu perfil.
Vale reforcar que a escolha do sistema de calculo tambem influencia o planejamento financeiro ao longo do contrato. No SPC-JS (juros simples), usado por Fontana, Corbetta e Locks, o crescimento da divida e mais previsivel porque os juros nao incidem sobre juros ja pagos. Ja nos sistemas Price e SAC, usados pela Giassi e pela Perego, o calculo por juros compostos pode gerar um custo total diferente dependendo do prazo contratado, o que reforca a importancia de comparar simulacoes completas antes de assinar qualquer contrato, seja com a construtora ou com um banco.
Perguntas Frequentes
Qual a diferenca entre juros simples e juros compostos no financiamento de imoveis?+
No sistema de juros simples (SPC-JS), usado por Fontana, Corbetta e Locks, os juros incidem apenas sobre o valor original em cada parcela. No sistema de juros compostos, usado nas tabelas Price e SAC, os juros incidem tambem sobre os juros ja acumulados ao longo do tempo.
Posso usar FGTS no financiamento direto com a construtora?+
No financiamento direto com a Fontana, nao ha necessidade de usar o FGTS durante a obra. O financiamento bancario, por outro lado, permite o uso do FGTS para compor a entrada ou amortizar o saldo devedor.
Qual sistema de calculo a Construtora Fontana utiliza?+
A Fontana utiliza o SPC-JS (Sistema de Parcelas Constantes a Juros Simples), com taxa de referencia de 0,75% ao mes, o mesmo sistema usado pela Corbetta e pela Locks.
Como funciona o modelo split da Corbetta?+
No modelo split da Corbetta, o saldo e dividido entre duas trilhas de amortizacao com proporcao fixa: aproximadamente 71,5% do saldo e direcionado as parcelas mensais e o restante aos reforcos anuais, cada trilha calculada pelo seu proprio fator de valor presente.
Qual taxa de juros a Giassi utiliza?+
A Giassi trabalha com o sistema Price (juros compostos), a uma taxa de 9,5% ao ano, diferente do sistema de juros simples usado por Fontana, Corbetta e Locks.
Veja tambem: Financiamento Direto com a Construtora e CUB/SC e Correcao de Parcelas.
Simule os dois cenarios
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