Por Stiven Allan · Publicado em · Atualizado em · sobre o autor e política editorial
Fontes: FGTS: Caixa Econômica Federal · Condições comerciais: tabelas vigentes informadas pelas construtoras, sujeitas a alteração
Quem pesquisa apartamento na planta chega rápido no número que decide tudo: quanto preciso ter no bolso hoje. No financiamento direto da Construtora Fontana, esse número tem um nome — a entrada, paga no ato da assinatura do contrato — e um percentual de referência: 20% do valor do imóvel.
Antes de usá-lo como regra, vale entender o que ele é e o que ele não é.
O que a entrada representa
A entrada é a parcela do preço que sai do parcelamento. Ela não é uma taxa, não é um custo à parte e não se perde: é dinheiro que abate o valor do imóvel. O que sobra depois dela — o saldo — é o que vai virar parcelas mensais e reforços anuais ao longo da obra.
É também o ponto em que a construtora assume o risco de crédito. Como não há banco emprestando, é ela que carrega o parcelamento até o fim da obra. Por isso a entrada existe nesse tamanho, e por isso a construtora poderá realizar análise cadastral e de capacidade de pagamento conforme suas políticas — a aprovação não é automática.
Por que 20% não é uma regra do mercado
Os 20% descrevem o modelo padrão da Fontana, não o mercado inteiro. Três coisas fazem o número mudar:
- O empreendimento. Cada um tem sua tabela, e alguns têm condições diferenciadas de entrada.
- A tabela vigente. Condições são revisadas ao longo da obra; a tabela de hoje pode não ser a de três meses atrás.
- A construtora. Na Eraldo Construções as condições variam mais de empreendimento para empreendimento, incluindo prazo, reforços e índice de correção.
Na prática: use os 20% para dimensionar a busca, nunca para fechar a conta. A conta se fecha com a tabela do empreendimento escolhido na mão.
Como dimensionar sua busca a partir da entrada
O caminho mais rápido é inverter a pergunta. Em vez de escolher o apartamento e depois descobrir a entrada, comece pelo valor que você tem disponível e veja que faixa de imóvel ele alcança. É exatamente para isso que existe a busca por orçamento: encontre seu imóvel pelo orçamento.
Depois de achar a faixa, considere também a fase da obra. Empreendimentos em fase inicial costumam ter preço de tabela menor e mais tempo de construção pela frente — o que dilui as parcelas, mas adia a chave. Empreendimentos perto da entrega fazem o oposto. A comparação entre os dois momentos está em Apartamento na Planta versus Pronto.
O que vem depois da entrada
Pago o ato, começam as parcelas mensais e os reforços anuais, corrigidos durante a obra — no caso da Fontana, pelo CUB/SC. Duas leituras ajudam a projetar o desembolso completo antes de assinar:
- CUB/SC e correção de parcelas — como a parcela se move mês a mês.
- O saldo devedor ao final da obra — o que ainda estará em aberto quando a chave sair.
Planejar só a entrada é o erro mais comum. O desembolso que importa é o do período inteiro de obra, entrada mais parcelas mais reforços — e ele deve caber no seu orçamento nos anos em que a obra durar, não apenas no mês da assinatura.
Entrada, parcelas, reforços, índice de correção, prazos e demais condições variam por empreendimento, por construtora e pela tabela vigente. A construtora poderá realizar análise cadastral e de capacidade de pagamento conforme suas políticas — a aprovação não é automática. Confirme sempre as condições atualizadas antes de decidir.
Perguntas frequentes
A entrada é sempre 20%?+
No modelo padrão da Construtora Fontana, sim: 20% do valor do imóvel na assinatura do contrato. Mas o percentual não é uma regra do mercado — ele varia por empreendimento e pela tabela vigente, e na Eraldo Construções as condições variam mais ainda. O número que vale é o da tabela do empreendimento que você escolher.
A entrada precisa ser paga de uma vez?+
No desenho padrão, a entrada é paga no ato da assinatura. Alguns empreendimentos têm condições diferenciadas de entrada conforme a tabela vigente. Se você precisa de uma composição diferente, essa é uma das primeiras perguntas a fazer ao corretor, antes de escolher a unidade.
Posso usar FGTS na entrada?+
Durante a obra, o financiamento direto com a Fontana não usa FGTS. O uso do FGTS pode ser possível após a entrega, sujeito às regras vigentes, à elegibilidade do comprador e do imóvel e à aprovação da instituição financeira — consulte a Caixa Econômica Federal para confirmar a sua situação.
Pagar uma entrada maior reduz as parcelas?+
Em geral, quanto maior a entrada, menor o saldo que sobra para parcelar. Mas o efeito exato sobre o valor de cada parcela depende do desenho do contrato daquele empreendimento — prazo, reforços e índice de correção entram na conta. Peça a simulação com o número que você tem disponível, e não a partir de uma regra geral.
A entrada é a única coisa que pago no começo?+
Não. Além da entrada, planeje os custos de cartório e os impostos de transmissão do imóvel, que existem em qualquer compra. Confirme com o corretor quais desses custos aparecem já na assinatura e quais só entram no registro, ao final.
Faça a conta com números reais
Stiven Allan, CRECI 60.275, monta a simulação a partir da tabela vigente do empreendimento e do valor que você tem disponível hoje — sem compromisso.