Por Stiven Allan · Publicado em · Atualizado em · sobre o autor e política editorial
Fontes: Registro de incorporação: Lei 4.591/1964, art. 32 · Condições comerciais: tabelas vigentes informadas pela Construtora Fontana e pela Eraldo Construções, sujeitas a alteração
A pergunta chega quase sempre no mesmo formato: "consigo comprar um apartamento sem financiamento bancário?". A resposta curta é sim — desde que o imóvel seja de uma construtora que parcele a própria venda. É o modelo que a Construtora Fontana usa em Criciúma e região, e que a Eraldo Construções também pratica, com condições que variam mais de empreendimento para empreendimento.
Esta página explica o que essa escolha muda de fato, sem prometer o que ela não entrega.
O que muda quando não há banco
A diferença central é com quem você assina. No financiamento bancário, existem três partes: você, a construtora e a instituição financeira que empresta o dinheiro. No financiamento direto, existem duas: você e a construtora. Ela vende e parcela.
- A compra não fica presa à aprovação de crédito bancária. Não há análise de um banco decidindo se o negócio acontece.
- As condições são comerciais, não regulatórias. Entrada, prazo, reforços e índice de correção saem da tabela da construtora e mudam de empreendimento para empreendimento.
- A negociação é direta. Ajustes de condição são conversados com quem constrói, dentro da política da própria construtora.
No modelo padrão da Fontana, a compra é estruturada com entrada de 20% na assinatura, saldo em parcelas mensais mais reforços anuais, e correção pelo CUB/SC durante a obra. Os detalhes estão no guia completo de financiamento direto com a construtora.
O que não muda
Aqui mora o mal-entendido mais comum. Sem banco não quer dizer sem análise, e não quer dizer sem burocracia.
- A construtora pode analisar você. Ela poderá realizar análise cadastral e de capacidade de pagamento conforme suas políticas próprias. A aprovação não é automática.
- Continua sendo uma compra de imóvel. Memorial de incorporação registrado, minuta de contrato, custos de cartório e impostos de transmissão continuam existindo e precisam entrar na sua conta.
- O dinheiro continua tendo custo. Parcelar não é o mesmo que pagar à vista: os encargos variam conforme o contrato e devem ser comparados com o custo total de um financiamento bancário, não com a parcela dele.
- O saldo ao final da obra existe. Na entrega, o comprador pode quitar à vista ou migrar para financiamento bancário. Veja o que isso significa no guia sobre o saldo devedor ao final da obra.
Para quem esse caminho costuma fazer sentido
Não existe perfil único, mas três situações aparecem com frequência em quem procura o modelo. A primeira é a de quem tem renda real e não consegue comprová-la no formato que o banco pede — autônomos, profissionais que faturam por empresa própria, gente com renda variável. A segunda é a de quem prefere não comprometer o próprio limite de crédito bancário agora. A terceira é a de investidores, que olham o desembolso durante a obra e a fase em que estão entrando, e não a parcela isolada.
Em todos os casos, o passo seguinte é o mesmo: pedir a tabela vigente do empreendimento e ver o desenho completo do pagamento, do ato à entrega.
Onde existe financiamento direto no sul de SC
Os empreendimentos acompanhados aqui ficam em Criciúma, Içara, Siderópolis, Balneário Rincão, Laguna, Tubarão e Balneário Piçarras. O recorte por cidade está no guia Financiamento Direto no Sul de Santa Catarina; para o recorte de Criciúma, com bairro a bairro, veja Financiamento Direto da Construtora em Criciúma.
O que perguntar antes de assinar
- O memorial de incorporação está registrado no cartório de registro de imóveis?
- Qual é o percentual de entrada nesta tabela, e ele muda conforme a fase da obra?
- Qual índice corrige as parcelas, e com que periodicidade? (Veja CUB ou IGPM.)
- Quantos reforços anuais existem e quanto vale cada um?
- Qual a previsão de entrega e o que o contrato prevê em caso de atraso?
- Qual será o saldo devedor previsto na entrega e quais são as opções para quitá-lo?
- Existe desconto para quitação antecipada, e como ele é calculado?
Se a resposta a qualquer uma delas vier no boca a boca e não na minuta, peça por escrito antes de assinar.
Entrada, parcelas, reforços, índice de correção, prazos e demais condições variam por empreendimento, por construtora e pela tabela vigente. A construtora poderá realizar análise cadastral e de capacidade de pagamento conforme suas políticas — a aprovação não é automática. Confirme sempre as condições atualizadas antes de decidir.
Perguntas frequentes
Dá para comprar apartamento sem passar pelo banco?+
Dá, quando a própria construtora parcela o imóvel. É o modelo usado pela Construtora Fontana e, com condições que variam mais, pela Eraldo Construções nos empreendimentos acompanhados neste site. O contrato é firmado com a construtora, e não com uma instituição financeira, então a compra não depende de aprovação bancária. Isso não significa aprovação garantida: a construtora poderá fazer sua própria análise cadastral e de capacidade de pagamento conforme suas políticas.
A construtora aprova qualquer comprador?+
Não. A ausência do banco tira a análise de crédito bancária da frente, mas a construtora poderá realizar análise cadastral e de capacidade de pagamento conforme suas políticas — a aprovação não é automática. Nenhuma página deste site promete aprovação.
O financiamento direto serve para qualquer apartamento?+
Não. É uma condição comercial oferecida pela construtora nos empreendimentos dela, normalmente nos que ainda estão em obra ou recém-entregues. Um apartamento usado, vendido por um proprietário particular, não tem financiamento direto de construtora — nesse caso as alternativas são recursos próprios, financiamento bancário ou parcelamento negociado com o vendedor.
Comprar sem banco sai mais barato?+
Não é uma conclusão automática. Os custos e encargos variam conforme o contrato e podem ser diferentes dos encontrados no financiamento bancário. A comparação correta é entre o custo total de cada caminho, com a tabela vigente do empreendimento em mãos e a proposta real do banco ao lado — não entre a parcela inicial de um e a do outro.
O que preciso confirmar antes de assinar?+
Confirme o registro do memorial de incorporação no cartório de registro de imóveis, qual índice corrige as parcelas e com que periodicidade, o valor e a quantidade de reforços, o prazo de entrega previsto e o que acontece com o saldo devedor ao final da obra. Peça a minuta do contrato antes da assinatura e leia as cláusulas de correção, atraso e rescisão.
Veja o que cabe no seu caso
Stiven Allan, CRECI 60.275, acompanha as tabelas vigentes dos empreendimentos em Criciúma e região e monta a simulação com os números do dia.